Een vochtprobleem dat maar blijft aanslepen, een onveilige elektrische installatie of ernstige gebreken aan de woning: wanneer de kwaliteit van een huurwoning tekortschiet, kan dat uiteindelijk leiden tot een officiële beslissing waarbij de woning ongeschikt of zelfs onbewoonbaar wordt verklaard.
Maar wanneer gebeurt dat precies? En wat betekent zo’n beslissing voor huurders en verhuurders? ImmoNuvo zet de belangrijkste aandachtspunten op een rij.
Wie kan de procedure opstarten?
Een procedure rond de woningkwaliteit hoeft niet noodzakelijk te beginnen bij de huurder. Verschillende belanghebbenden kunnen problemen melden. Ook de bevoegde overheidsinstanties of de burgemeester kunnen initiatief nemen.
Een melding betekent bovendien niet automatisch dat een woning meteen ongeschikt of onbewoonbaar wordt verklaard. Eerst wordt onderzocht wat er precies aan de hand is en hoe ernstig de vastgestelde gebreken zijn.
Eerst de kans om problemen op te lossen
Wanneer er een klacht of melding binnenkomt, kan de gemeente eerst proberen om de situatie via een waarschuwingsprocedure op te lossen.
Daarbij wordt onderzocht welke gebreken aanwezig zijn en krijgt de eigenaar, wanneer dat mogelijk is, de gelegenheid om de nodige herstellingen uit te voeren. Het doel is duidelijk: problemen zo snel mogelijk verhelpen en vermijden dat een formele procedure nodig wordt.
Er kan vervolgens opnieuw worden gecontroleerd. Is de woning na de uitgevoerde werken conform de vereiste kwaliteitsnormen, dan kan een conformiteitsattest worden afgeleverd.
Wat gebeurt er bij een woningonderzoek?
Wanneer de problemen niet tijdig worden opgelost of wanneer een verdere procedure nodig blijkt, volgt een uitgebreider onderzoek naar de kwaliteit van de woning.
Een woningcontroleur beoordeelt het pand en brengt de vastgestelde gebreken in kaart in een technisch verslag. De ernst van die gebreken speelt een belangrijke rol bij de verdere beoordeling.
De uiteindelijke beslissing om een woning ongeschikt of onbewoonbaar te verklaren ligt bij de burgemeester. Zowel eigenaar als huurder krijgen tijdens de procedure de mogelijkheid om hun standpunt toe te lichten.
Ongeschikt of onbewoonbaar: wat is het verschil?
De twee begrippen worden vaak samen gebruikt, maar betekenen niet hetzelfde.
Een ongeschikte woning vertoont ernstige gebreken die een behoorlijke bewoning in het gedrang brengen. Ook een combinatie van meerdere kleinere gebreken kan uiteindelijk zwaar genoeg doorwegen.
Bij een onbewoonbare woning is de situatie ernstiger. De gebreken vormen dan een onmiddellijk of ernstig risico voor de veiligheid of gezondheid van de bewoners. Denk bijvoorbeeld aan acuut instortingsgevaar, een ernstig risico op CO-vergiftiging of andere gevaarlijke situaties.
Wat betekent dit voor de huurder?
Een officiële onbewoonbaarverklaring betekent niet dat een huurder op eigen initiatief onmiddellijk mag stoppen met het betalen van de huur.
Ook de gevolgen voor de huurovereenkomst moeten juridisch correct worden afgehandeld. Afhankelijk van de situatie kan de vrederechter tussenkomen en kan er discussie ontstaan over onder meer de geldigheid van de huurovereenkomst en reeds betaalde huurgelden.
Wanneer er sprake is van acuut gevaar, kan een onmiddellijke ontruiming wel noodzakelijk zijn. De lokale overheid of het OCMW kan dan ondersteuning bieden bij het zoeken naar andere huisvesting.
Onder bepaalde voorwaarden kan een huurder die naar een conforme woning verhuist bovendien in aanmerking komen voor ondersteuning, zoals een huursubsidie of een versnelde toewijzing van een sociale huurwoning.
Wat moet de eigenaar doen?
Voor een eigenaar is snel handelen belangrijk. Wordt een woning ongeschikt of onbewoonbaar verklaard, dan moeten de vastgestelde problemen worden aangepakt zodat het pand opnieuw aan de woningkwaliteitsnormen voldoet.
Na uitvoering van de werken kan een nieuwe controle plaatsvinden. Wanneer daaruit blijkt dat de woning opnieuw conform is, kan de beslissing worden opgeheven en kan een conformiteitsattest worden verkregen.
Wie noodzakelijke werken blijft uitstellen, kan bovendien met bijkomende gevolgen worden geconfronteerd. Een woning die officieel ongeschikt of onbewoonbaar is, zomaar verder verhuren is dan ook geen optie.
Ook belangrijk bij de aankoop van een woning
Een ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woning kan in principe worden verkocht. Voor kandidaat-kopers is het wel essentieel om vooraf goed te weten welke verplichtingen en mogelijke kosten aan het pand verbonden zijn.
De noodzakelijke renovatiewerken kunnen aanzienlijk zijn en zolang de woning niet opnieuw conform is, kunnen er beperkingen en financiële gevolgen gelden.
Wie zo’n pand overweegt, kijkt daarom best verder dan alleen de aankoopprijs en brengt vooraf de volledige renovatiekost en juridische situatie in kaart.
Een goede woningkwaliteit beschermt iedereen
Voor huurders draait woningkwaliteit in de eerste plaats om veilig en gezond kunnen wonen. Voor verhuurders is het belangrijk om gebreken tijdig op te sporen en correct aan te pakken.
Een woning goed onderhouden en problemen niet laten aanslepen, voorkomt niet alleen discussies maar kan ook een complexe procedure en bijkomende kosten vermijden.
Vragen over de verhuur, aankoop of verkoop van een woning?
Bij ImmoNuvo begeleiden we je graag met duidelijke informatie en persoonlijk vastgoedadvies.
Dit artikel is bedoeld als algemene informatie en vormt geen individueel juridisch advies. Regelgeving en de toepassing ervan kunnen wijzigen of verschillen naargelang de concrete situatie.
